手里攥着100万现金，放在银行怕贬值，扔进楼市又怕打水漂。 如果你在2026年的今天问我，五年后这套房子到底值多少钱，我先给你一个不那么舒服的答案：全国空置房已经超过1.3亿套，足够住下3亿人。 与此同时，2025年一线城市核心区的二手房卖出了近五年来的新纪录。 这组数据的潜台词很直白——不是所有房子都在跌，但超过一半的房子，正在慢慢地从“资产”变成“包袱”。
房子这种东西，本质就是把你对未来的收入预期折现到今天。 当你的城市人口持续流出、工作机会变少、年轻人不再愿意接盘，那套混凝土就是越放越旧的消耗品。 反过来，如果城市里每天挤地铁的年轻人越来越多，大厂还在扩招，二手房挂牌十天就有人约看，那这个区域的房子就还有流动性的底裤。
很多人问我，100万的房子五年后到底是多少钱。 我没办法给出一个统一数字，但可以给你三种剧本，你自己对号入座。
第一种剧本，核心城市的核心地段。 比如上海的内中环、深圳的南山福田、北京的西城海淀。 这类房子有个共同特点——位置稀缺、配套成熟、流动性好。 哪怕市场冷清，挂出去也一定有人问。 这类房产五年后的价格区间，大概在95万到120万之间。 别指望它暴涨，那属于做梦。 但你也很难看到它暴跌，因为旁边永远有人在等一套“改善上车”的机会。 只要这个城市还有产业、还有人愿意掏六个钱包挤进来，那套房的底就是有人托着的。 你住得舒服，想卖随时能卖，这就够了。
第二种剧本，普通城市稍微偏一点、但也不是完全没人要的地段。 比如合肥非核心区、成都绕城外、武汉三环边的新盘附近。 这类房子占据了市场上的大多数。 它们最大的问题是替代品太多——周边新盘不断推出来，户型更好、得房率更高、价格还能谈。 五年后，这100万买的房子，可能就变成80万到105万。 没有大跌，但也基本涨不动。 如果你是自己住，那还好。 但如果你指望靠它跑赢通胀，可能还得贴点心理损失进去。
第三种剧本，才是很多人真正面临的噩梦。 人口流出的三四线城市、远郊大盘、或者是没有电梯的老破小。 这类房子五年后，价格区间大概率掉到60万到85万。 但比价格下跌更可怕的，是你想卖的时候根本找不到买家。 中介会告诉你，房子挂了大半年，来看房的只有三个人，其中一个还是走错了单元。 当买家集体消失的时候，你的房子就不再是资产，而是一笔锁死的定期存款，还是负利率那种。
2025年，有个数据被很多人忽略了——全国新开工面积已经大幅低于同期销售面积。 这意味着未来的新建住房供应在减少，市场正在从“绝对过剩”走向“相对平衡”。 那些还在疯狂盖楼的三四线城市，开发商们早就悄悄停了几个项目。 而一线和二线核心城市，土地供应也在逐年收缩，新房越来越少，次新房的竞争反而变得稀缺。 所以别以为所有房子都在跌，真相是城市与城市之间的差距，正在越拉越大。
有个更真实的视角值得思考。 五年后，你真的需要卖掉这套房吗？ 如果你确定自己会住下去，而且每个月的房贷对你来说不构成压力，那价格波动顶多算一段“账面噪音”。 但如果你计划三五年内换城市、换工作、孩子要转学，或者家里老人需要更好的医疗资源，那你现在就要为流动性做准备。 最怕听到的理由是“反正放着吧，以后总会涨的”。 持有五年不涨，算上利息、物业费、折旧，你的隐性成本可能已经亏掉十几万。
2026年5月的楼市，没有太多惊喜，但也不会再有系统性崩盘。 分化成了唯一的旋律。 选对城市和板块，100万五年后还是100万。 选错了，它就像一张过期的船票，既上不了船，也退不了钱。 你手里的100万，到底属于哪一种？
太原有个小区，去年三月老物业被赶走，业主自己张罗着换了个新管家。
一年后，小区房价稳稳高出周边2000块一平米。 业主一分钱没多掏，光房子就自动“涨了薪”。
更绝的是，旁边另一个小区，换了物业才三个月，110平的房子总价直接跳涨两万。
房价这东西，从来不撒谎。
但老物业来了以后，门禁成了摆设，路面到处是坑，大堂的喷泉早就不喷水了。 电动自行车横七竖八堵着单元门，外墙玻璃灰蒙蒙的，没人擦。
业主们忍了五年多，2025年3月，终于把老物业轰走了。
怎么轰的？ 靠业委会。 17家物业公司跑来竞聘，路演投票，万科物业拿了637票，支持率97.4%，接手了。
2025年5月15日，新物业进场。
一年过去了，路面修平整了，外墙洗干净了，废弃的喷泉又能喷水了。 小区搞了智慧门禁，装了新路灯，补了1600株灌木。 保洁做了352次深度清洁，消防演习搞了24场。
房价呢？ 一年来始终在10500元/平米以上。 周边板块均价才8500左右，人家稳稳高出2000块。
第二个小区更刺激。
凤玺湾二期，2021年才交房。 新房，硬件底子好，标准的改善盘。
结果呢？ 绿化带土硬得像水泥，草死了一大片。 儿童游乐器材锈得没法玩，地库漏水，路灯坏了大半。 电梯晃悠，消防设备老化，监控探头有一半是瞎的。
这个小区居然上了太原物业服务“黑榜”。
业主们急了。 2026年1月，业委会刚成立，就给老物业下了逐客令：1月31日前必须走。
又是公开招标。 五家品牌物业来竞聘，万科物业742票当选，票数是第二名的两倍。
2026年1月31日，新物业正式入驻。
三个月能干多少事？ 换了58个地库摄像头，修好4部电梯底坑漏水，补了45棵乔木、2000棵大花海棠、44550棵麦冬。 草坪新铺了4000平方米，装了40套喷灌系统。
灭火器一下子补了550具，换了50多块玻璃。
这些数字听着枯燥，但业主们每天回家看到的，是草绿了、灯亮了、地库不臭了。
更直接的是房价。 1月的时候，小区均价13142元/平米。 新物业一来，2月就跳到13309元。 到了4月，板块均价都在往下掉，这个小区的房价反而涨到13856元/平米。
110平米算下来，三个月涨了七八万。
有人问，为什么换物业就能涨房价？
看长风世纪广场，房价能扛得住市场波动，抗跌性强。 凤玺湾二期更猛，市场跌它还能逆势涨。
关键就在于——服务能变现。 小区里干干净净，门禁严严实实，花有人浇，灯有人修。 买二手房的人转一圈，心里自然有了数。
更深的道理是，物业公司不是管家的，而是资产的。
管得好的物业，房子就是资产，每年帮你保值增值。 管得差的物业，房子就是负资产，住着闹心，想卖还折价。
两个小区的业主用脚投票，证明了同一个道理：不满意就换，别忍着。
这两个案例现在成了太原的样板。 长风世纪广场是老小区翻身的标杆，凤玺湾二期是次新盘自救的范本。
核心就一条路：成立业委会，走合法程序，公开招标，选好物业。
难不难？ 难。 成立业委会本身就费劲。 但一旦走通了，房价就是最好的回报。
有人说，房子能不能涨，看地段、看学区。 现在得加上一条：看物业。
物业好不好，房价说了算。
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